Nhà ở Houston
Lender của builder là công ty cho vay mà builder giới thiệu, thường là công ty con hoặc đối tác ruột của họ. Bạn không buộc phải vay ở đó. Nhưng nếu vay ngoài, một số ưu đãi, nhất là buydown và credit gắn với lender, sẽ biến mất.
Đây là chỗ nhiều người mua nhà mới ở Houston bị kẹt. Builder nói gói này chỉ áp dụng với lender của chúng tôi, bạn gật, rồi tới lúc closing mới thấy lãi cao hơn báo giá bên ngoài. Hoặc ngược lại, bạn nhất định vay ngoài và mất luôn khoản builder trả closing cost.
Bài này tách hai chuyện cho bạn: cái gì là luật, cái gì là điều kiện thương lượng. Bạn sẽ biết nên hỏi gì, so gì, và khi nào nên chọn lender của builder.
Lender của builder có bắt buộc không
Câu trả lời ngắn: không. Theo luật liên bang, người bán không được buộc người mua dùng một lender hay công ty title cụ thể như điều kiện để bán nhà [11]. Builder được giới thiệu lender ưu tiên; khi giới thiệu lender hoặc công ty title, họ thường phải đưa bạn bản Affiliated Business Arrangement Disclosure [11]. RESPA ra đời năm 1974 và do CFPB thi hành, nên đây là quyền của người mua chứ không phải lời khuyên [11].
Cách hỏi cho rõ: ưu đãi này có gắn riêng với lender của builder không, và nếu mình vay lender khác thì còn được gì [10]. Hỏi trước khi đặt cọc, đừng hỏi sau khi tiền đã vào escrow.
Ưu đãi của builder thường gồm những gì
Zillow gọi đây là preferred lender incentive: credit hoặc buydown chỉ dành cho người vay qua lender trong nhà hay đối tác của builder [12]. Ba dạng thường thấy:
- Trả một phần closing cost, dưới dạng credit hoặc flex cash
- Giảm lãi suất vĩnh viễn, hoặc giảm tạm thời cho hai năm đầu
- Tặng tiền làm nội thất ở design center [12]
Closing cost thường bằng 2 đến 5 phần trăm giá nhà, nên một credit $10,000 là món đáng tính [12]. Có builder tặng thẳng flex cash và để bạn tự chia cho buydown lãi suất hay nội thất [12].
Riêng gói giảm lãi tạm thời thì cần đọc kỹ. Hết thời gian ưu đãi, bạn trả đúng lãi thị trường, nên hãy tính tiền nhà theo mức đó ngay từ đầu [12].
Vay lender ngoài thì mất gì, được gì
Một số ưu đãi có thể mất. Buydown thường chỉ áp dụng khi vay qua lender của builder; credit và tiền nội thất có thể gắn hoặc không tùy builder, nên hỏi rõ [12][10].
Được quyền so. Mỗi lender có lãi và phí riêng, nên so báo giá của lender ngoài với gói của builder để biết gói nào thật sự rẻ [12].
Con số cụ thể thế này. Builder tặng $10,000 nhưng phí của lender họ cao hơn báo giá ngoài $5,000 thì bạn vẫn lời $5,000 [12]. Còn nếu lãi cao hơn và bạn giữ khoản vay dài, phần lời đó teo dần theo từng tháng.
Ba điểm hay bị bỏ qua khi vay lender của builder:
- Nhiều gói yêu cầu giữ điểm tín dụng suốt thời gian xây, để cuối cùng còn đủ điều kiện vay [12]
- Ưu đãi lãi suất hầu như chỉ áp dụng khi vay qua đúng lender của builder; các credit khác có thể có điều kiện riêng [12]
- Cần hỏi bằng văn bản: nếu mình vay lender ngoài thì ưu đãi còn bao nhiêu [10]
Ảnh: Famartin / Wikimedia Commons, giấy phép CC BY-SA
Cách so hai bên bằng Loan Estimate
Loan Estimate là mẫu ba trang, tóm tắt lãi suất, phí và tiền mặt cần mang ra closing [7][8]. Đây là bản duy nhất so được với nhau, vì mọi lender đều dùng cùng một mẫu.
Bạn không cần hợp đồng mua đã ký mới xin được bản này. Chỉ cần sáu thông tin cơ bản, trong đó có địa chỉ và giá trị ước tính của căn nhà, là lender phải đưa [8]. Bản giải thích của CFPB ghi ngày xem lại là 03/04/2024 và nói rõ điều này [8].
CFPB khuyên xin Loan Estimate từ nhiều lender rồi so cạnh nhau [7]. Với nhà mới, kiểm tra dòng số tiền vay cộng tiền down có đúng bằng giá bán không [7]. Nếu bạn down dưới 20 phần trăm giá nhà, bản này còn có dòng mortgage insurance, và đó là khoản nhiều người bỏ sót khi tính tiền nhà [7].
Khi so, đừng chỉ nhìn lãi suất. Nhìn APR, tổng phí, và tiền mặt cần mang ra ngày closing, vì ba con số đó mới quyết định bạn lời hay lỗ [7]. Và hỏi builder bằng văn bản: nếu mình vay lender ngoài thì ưu đãi còn bao nhiêu [10].
Thuế nhà và MUD: phần dễ tính sai khi mua nhà mới Houston
Một căn $400,000 ở hai khu khác nhau có thuế suất khác nhau, nên tiền nhà hàng tháng cũng khác nhau [10]. Đó là lý do hai căn cùng giá niêm yết lại chênh nhau vài trăm đô mỗi tháng.
Nếu căn nhà nằm trong MUD hoặc special district, phần thuế đó cộng vào hóa đơn hằng năm [10]. Bạn đọc thêm bài MUD tax là gì ở Houston trước khi chốt ngân sách.
Đừng lấy hóa đơn thuế hiện tại làm chuẩn. Hồ sơ thuế của nhà đang xây có thể còn tính trên đất trống hoặc phần xây dở, nên con số cuối cùng sẽ khác [10].
Giá nhà mới trung vị toàn nước đầu năm 2026 là $356,000 [12]; một căn cùng giá ở hai khu có thuế suất khác nhau có thể chênh lệch tiền nhà mỗi tháng [10]. Mọi câu hỏi về thuế và cách khai, bạn nên hỏi CPA hoặc luật sư.
Muốn xem builder đang tặng gì trong mùa này, bài nhà mới xây Houston: builder đang tặng gì có bảng ưu đãi và điều kiện đi kèm.
Câu hỏi thường gặp
Lender của builder có bắt buộc không?
Không. Builder được giới thiệu nhưng không được buộc bạn dùng lender hay công ty title cụ thể như điều kiện bán nhà [11]. Tuy vậy, một số ưu đãi của builder có thể gắn với lender của họ, nên hỏi rõ trước khi ký [10].
Không dùng lender của builder thì mất bao nhiêu ưu đãi?
Tùy gói. Buydown thường chỉ áp dụng khi vay qua lender của builder; credit và tiền nội thất có thể gắn hoặc không tùy builder, nên hỏi rõ [12][10]. Con số cụ thể tùy gói và tùy builder, nên xin bằng văn bản.
Nên xin báo giá từ mấy lender?
CFPB khuyên xin báo giá từ nhiều lender khác nhau và so các Loan Estimate cạnh nhau [7].
Ưu đãi có mất nếu điểm tín dụng giảm trong lúc xây?
Có thể. Nhiều gói yêu cầu bạn giữ điểm tín dụng suốt thời gian xây để còn đủ điều kiện vay lúc closing [12].
Mua nhà mới ở Houston có phải đóng MUD không?
Tùy khu. Khu nằm trong MUD hoặc special district thì phần thuế đó cộng vào hóa đơn hằng năm, nên hỏi rõ trước khi chốt [10].
Nếu bạn đang cân nhắc giữa vài căn mới ở Katy, Cypress hay Pearland, xem nhà mới đang mở bán rồi nhắn đội mình so hai bản báo giá vay cạnh nhau trước khi ký.