Nhà ở Houston
Chuyển từ California về Houston là bài toán tiền nhà, nhưng không chỉ có tiền nhà. Bạn bán một căn ở California, mua một căn ở Houston, rồi tính xem phần chênh lệch đủ cho những gì.
Bài này so số của cùng một khoảng thời gian, tháng chín vừa rồi, và nói rõ từng con số đo cái gì. Chỗ nào Houston đắt hơn, mình nói thẳng, để bạn tính đủ gói trước khi đặt cọc.
Nguồn chính: Hiệp hội Địa ốc Houston (HAR), Redfin, Zillow, Văn phòng Phân tích Lập pháp California (LAO), Sở Thuế California (BOE), Viện Kinder của Rice University, và bài so sánh chi phí Texas với California của City Ventures.
Chuyển từ California về Houston: giá nhà chênh bao nhiêu
Tháng 9/2026, giá bán trung vị nhà một gia đình ở vùng Greater Houston là $325,000, gần như không đổi so với cùng kỳ năm trước [12].
Redfin đo rộng hơn, gồm mọi loại nhà: trung vị $342K trong ba tháng tính đến hết tháng 9/2026, tức $174 một square foot [5]. Los Angeles, cùng cách đo của Redfin và cùng ba tháng đó: trung vị $1.0M, tức $613 một square foot [10].
Zillow lại đo kiểu thứ ba: chỉ số giá nhà cho mọi loại nhà ở Houston là $259,465, giảm 2.1% trong một năm, cập nhật ngày 30/9/2026 [8]. Chỉ số này gồm nhiều loại nhà, nên đừng so thẳng với giá bán trung vị ở trên.
Còn con số của cả bang California thì là dự báo, không phải giá đã bán: Hiệp hội Địa ốc California (C.A.R.) dự báo giá trung vị của bang lên $905,000 trong năm 2026 [6]. Vì là dự báo cho cả bang, bạn đừng trừ thẳng nó vào giá một căn nhà cụ thể ở Houston.
Văn phòng Phân tích Lập pháp California (LAO) tính nhà mid-tier của bang khoảng $760,000, hơn gấp đôi giá nhà mid-tier trung bình của nước Mỹ [7]. Nhà mid-tier ở đây là nhóm giá từ phân vị 35 đến 65, nên khi so thì so cùng nhóm với nhau [7].
Trả góp mỗi tháng: con số bạn thật sự ký
Đây mới là khoản rút tiền đều đặn mỗi tháng.
Với giá trung vị $325,000 và trả trước 20%, tiền gốc và lãi là $1,705.41 mỗi tháng [12]. Con số đó tính với lãi suất vay 30 năm trung bình 6.86% của tháng 9/2026 [12]. Nhưng nó chỉ gồm gốc và lãi, chưa có thuế nhà và bảo hiểm.
Một năm trước, cùng cách tính là $1,622.29, tức thấp hơn $83.12 một tháng [12]. Lãi suất cũng không đứng yên: Freddie Mac ghi nhận tuần cuối tháng 9/2026 là 7.03%, rồi 7.28% và 7.40% trong hai tuần đầu tháng 10 [12]. Nếu bạn mua trong tháng này, khoản trả hàng tháng sẽ cao hơn mức của tháng chín.
Ở California, LAO ước tính tiền trả nhà hàng tháng cho căn hai phòng ngủ khoảng $4,600, đã gồm gốc, lãi, thuế nhà và bảo hiểm [7]. Thuê căn tương tự khoảng $2,700 một tháng [7]. Đây là mức ước tính cho cả bang, không riêng Los Angeles.
LAO cũng cho biết chỉ khoảng 22% hộ California đủ khả năng vay mua nhà mid-tier trong năm 2026, giảm từ khoảng 31% của năm 2019 [7]. Với nhà bottom-tier, con số là 44%, trước đây là 57% vào năm 2019 [7].
Thuế: Texas không thu thuế thu nhập, nhưng thuế nhà cao hơn
Texas không đánh thuế thu nhập cá nhân, còn California thu từ 1% đến 13.3% qua 10 bậc [6]. Người kiếm $100,000 một năm tiết kiệm khoảng $5,762 tiền thuế thu nhập khi chuyển sang Texas [6].
Nhưng thuế nhà thì ngược lại. Texas khoảng 1.6% đến 1.67% giá trị nhà, California khoảng 0.71% đến 0.74% [6]. Trên căn $600,000 như ví dụ trong bài gốc, bạn trả khoảng $9,600 một năm ở Texas và $4,440 ở California, chênh khoảng $5,160 [6]. Ở ví dụ đó, khoản chênh gần như xoá sạch khoản tiết kiệm thuế thu nhập [6].
Có một điều cần nói rõ: mức 0.71% đến 0.74% ở trên là mức thực trả của căn nhà đã giữ lâu năm dưới Prop 13 [6]. Theo Sở Thuế California, Prop 13 giới hạn thuế suất ở 1% cộng phần trái phiếu địa phương, và giá trị chịu thuế được đặt lại theo giá mua khi nhà đổi chủ [16]. Người mua mới ở California trả theo giá căn mình mua, không theo mức trung bình cả bang.
Khoản $600,000 trong ví dụ cao hơn giá trung vị $325,000 của vùng Houston [12], nên khoản chênh của bạn tính theo giá căn bạn mua. Texas có homestead exemption giúp giảm hoá đơn thuế nhà [9]. Mức giảm cụ thể của từng nhà nên hỏi CPA, vì mỗi hộ mỗi khác và luật thay đổi theo năm. Texas cũng không có mức trần tăng giá trị chịu thuế như Prop 13 của California [9].
Ăn uống, điện nước, đi lại, y tế: mấy khoản nhỏ cộng lại
Một người lớn ở Texas chi khoảng $3,812 một năm cho thực phẩm, theo MIT Living Wage Calculator [6]. Ở California, một người như vậy chi khoảng $4,500, tức cao hơn khoảng 18% [6].
Tiền điện ở California thuộc nhóm cao nhất nước và đã tăng khoảng 2.63% trong một năm qua [6]. Texas trung bình thấp hơn, nhưng mùa hè Houston bật máy lạnh cả ngày nên hoá đơn tháng bảy, tháng tám vẫn nặng [6].
Đi lại thì không một chiều: thời gian đi làm trung bình ở Los Angeles khoảng 47 phút [6]. Người đi làm ở Dallas và Houston cũng gần mức đó, nhưng giá xăng thấp hơn [6]. Vé tháng xe công cộng ở Los Angeles khoảng $122, còn vé tương đương ở Dallas và Houston thường thấp hơn [6].
Ở Houston, đi lại bằng xe hơi là chính, và một bài tổng hợp chi phí sinh hoạt ghi chi phí đi lại khoảng $4,864 một năm, chiếm khoảng 6.7% thu nhập [1].
Y tế là khoản ngược lại: bài so sánh của City Ventures ghi chi phí y tế ở Texas thường cao hơn California [6]. Bài đó dẫn số của MIT cho Texas nhưng phần số của California bị cắt trên trang, nên mình không đưa con số so sánh [6].
Cái gì đắt hơn khi bạn về Houston
Không phải khoản nào cũng rẻ hơn, và mình không muốn bạn nghe một chiều.
Bảo hiểm nhà và rủi ro lụt là khoản phải tính trước. Redfin ghi nhận 46% bất động sản ở Houston có nguy cơ lụt nặng trong 30 năm tới, tức khoảng 194,556 căn [5]. Redfin cũng xếp Houston ở mức rủi ro gió cực cao, với 96% nhà có khả năng gặp bão lớn trong 30 năm tới [5].
Bảo hiểm lụt là hợp đồng riêng, không nằm trong bảo hiểm nhà thông thường. Trước khi đặt cọc, bạn tra bản đồ ngập của FEMA cho đúng địa chỉ và hỏi đại lý bảo hiểm phí một năm là bao nhiêu, vì phí phụ thuộc vùng và độ cao nền nhà.
Lương ở Bay Area và Nam California thường cao hơn 20% đến 40% so với các vị trí tương đương ở các thành phố Texas [6]. Nếu bạn làm công nghệ, dược, giải trí hoặc tài chính, hãy tính lại thu nhập trước khi quyết định [6].
So nhanh Houston và Los Angeles, cùng một tháng
Tất cả các dòng dưới đây lấy từ tháng 9/2026, cùng cách tính như trên [12].
- Giá bán trung vị nhà một gia đình ở Greater Houston: $325,000 [12].
- Giá bán trung vị mọi loại nhà ở thành phố Houston: $342K [5].
- Giá bán trung vị mọi loại nhà ở Los Angeles: $1.0M [10].
- Giá mỗi square foot ở Houston: $174 [5].
- Giá mỗi square foot ở Los Angeles: $613 [10].
- Tiền trả nhà hàng tháng cho căn ở mức trung vị ở Houston: $1,705.41, chỉ gồm gốc và lãi [12].
- Tiền trả nhà hàng tháng cho căn hai phòng ngủ ở California: khoảng $4,600, đã gồm thuế nhà và bảo hiểm [7].
- Thuế thu nhập bang: Texas 0%, California từ 1% đến 13.3% [6].
- Thuế nhà: Texas khoảng 1.6% đến 1.67%, California khoảng 0.71% đến 0.74% cho nhà giữ lâu năm [6].
- Ăn uống của một người lớn: Texas $3,812 một năm, California $4,500 [6].
Vì sao người mua ở Los Angeles nhìn sang Houston
Redfin cho biết người mua nhà ở Los Angeles là nhóm tìm sang Houston đông nhất, sau đó là Dallas và New York [5]. Giá trung vị ở thành phố Houston thấp hơn mức trung bình nước Mỹ 15% [5]. Ở Los Angeles, chi phí sinh hoạt cao hơn mức trung bình nước Mỹ 52% [10]. Chỉ số giá nhà của Los Angeles cũng cao hơn mức trung bình nước Mỹ 165% [10].
Thị trường Houston tháng 9/2026 có 40,192 căn đang bán, tăng 6.3% so với năm ngoái [12]. Nhà bán trung bình 58 ngày, chậm hơn 56 ngày của năm trước [12].
Cộng đồng châu Á ở vùng Houston khoảng 655,000 người, chiếm 9% dân số vùng, theo Viện Kinder phân tích dữ liệu Census [17]. Người Việt là nhóm châu Á đông thứ hai trong vùng, sau người Ấn Độ [17]. Khu tây Harris và bắc Fort Bend, gồm Cypress, Katy, Sugar Land và Richmond, có hàng chục nghìn cư dân châu Á [17]. Trong vùng cũng có những khu được biết đến như Chinatown, Little Saigon và Mahatma Gandhi District [17].
Muốn biết cộng đồng người Việt sống ở khu nào đông, bạn đọc bài khu người Việt ở Houston. Ai nhắm Katy thì xem mua nhà Katy Texas. Còn muốn xem nhà đang bán thì mở danh sách nhà ở Houston.
Ảnh: Jacob.jose / Wikimedia Commons, giấy phép CC BY-SA
Câu hỏi thường gặp
Chuyển từ California về Houston có thật sự rẻ hơn không?
Rẻ hơn rõ ở giá nhà. Giá bán trung vị ở thành phố Houston là $342K trong ba tháng tính đến tháng 9/2026 [5]. Con số của Los Angeles, cùng cách tính, là $1.0M [10]. Nhưng thuế nhà và bảo hiểm lụt lấy lại một phần, nên phải tính cả gói.
Texas không có thuế thu nhập, vậy tiết kiệm bao nhiêu?
Người thu nhập $100,000 tiết kiệm khoảng $5,762 một năm [6]. Nếu mua nhà $600,000, thuế nhà cao hơn khoảng $5,160 một năm [6]. Con số thật của bạn nên nhờ CPA tính, vì còn homestead exemption và mức giá căn bạn mua.
Nên bán nhà California trước hay mua trước?
Đây là lời khuyên chung, không phải số liệu. Bán trước thì bạn biết chắc số tiền mang về, nhưng phải có chỗ ở tạm trong lúc tìm nhà. Mua trước thì phải đủ tiền mặt cho khoản đặt cọc thứ hai. Cách nào cũng nên hỏi CPA về thuế bán nhà và khoản trả lại vay trước khi đặt cọc.
Thuê nhà ở Houston trước rồi mua sau có hợp lý không?
Nhiều người chọn thuê vài tháng đến một năm để biết khu nào hợp với chỗ làm và trường học. Ở California, LAO ước tính thuê căn hai phòng ngủ khoảng $2,700 một tháng trong tháng 9/2026 [7]. Thuê trước cũng giúp bạn xem trường và đường đi làm thật trước khi cam kết khoản vay dài hạn.
Tiền trả nhà hàng tháng ở Houston gồm những khoản nào?
Gốc, lãi, thuế nhà, bảo hiểm nhà, bảo hiểm lụt nếu khu bạn chọn có rủi ro ngập, và phí HOA hoặc MUD nếu là khu quy hoạch mới. Bạn đọc bài thuế nhà Texas và bài MUD tax là gì để hiểu hai khoản hay bị bỏ sót. Cần người đi xem nhà cùng thì liên hệ mình.