Nhà ở Houston
Mua nhà lần đầu, câu hỏi mình nghe nhiều nhất vẫn là: hoa hồng realtor người mua là bao nhiêu và ai trả? Câu trả lời ngắn gọn là bạn thương lượng với realtor của mình, và từ giữa tháng Tám 2024 khoản đó không còn nằm sẵn trong MLS nữa [12].
Bài này đi theo đúng thứ tự một người mua cần biết: luật Texas mới, tờ hợp đồng đại diện, con số ở Houston, và những câu nên hỏi trước khi ký. Đọc xong bạn sẽ biết mình đang trả tiền cho việc gì.
Hoa hồng realtor người mua là gì?
Đó là khoản tiền trả cho người đại diện cho bạn trong giao dịch, tức realtor đứng về phía người mua. Trước tháng Tám 2024, người bán ở Texas thường trả tổng 5% đến 6% hoa hồng, chia cho hai realtor, và phần của realtor người mua được ghi sẵn trong MLS như một đề nghị cố định [5].
Từ ngày 17 tháng Tám 2024, người bán không còn bắt buộc phải trả cho realtor của người mua, và MLS cũng không còn chỗ ghi khoản đó [12]. Cách trả tiền đổi hẳn, còn nghề realtor thì vẫn vậy.
Nói cách khác, con số trong hợp đồng đại diện là do bạn và realtor thương lượng. Không có mức nào do luật ấn định, và cũng không có chuyện hai bên tự động chia đôi [11].
Một chút bối cảnh cho dễ nhớ: vụ kiện lớn về hoa hồng kết thúc bằng thỏa thuận 418 triệu đô của NAR vào giữa tháng Ba 2024 [7]. Từ đó mới có chuyện đưa khoản hoa hồng ra khỏi MLS.
Luật Texas buộc ký hợp đồng trước khi xem nhà
Đây là phần nhiều bạn chưa biết. Từ ngày 1 tháng Giêng 2026, luật Texas buộc người hành nghề địa ốc phải có hợp đồng bằng văn bản với người mua nhà ở trước khi cho xem nhà, hoặc trước khi đệ trình offer nếu hai bên không đi xem căn nào [13].
Hợp đồng đó có hai kiểu. Kiểu thứ nhất là hợp đồng đại diện, realtor làm việc cho bạn. Kiểu thứ hai chỉ là hợp đồng cho xem nhà mà không đại diện, và kiểu này phải không độc quyền, thời hạn tối đa 14 ngày [13].
Điều đó cũng đổi cách đi open house. Nếu người mở cửa là realtor của chính văn phòng đang niêm yết thì bạn không phải ký gì. Nếu là realtor ngoài văn phòng đó, họ phải đưa bạn mẫu thông báo về dịch vụ môi giới và ký hợp đồng với bạn trước khi bạn bước vào xem [13].
Bạn có quyền từ chối ký. Nhưng khi đó realtor không được cho bạn xem nhà, và phía realtor có thể bị xử lý kỷ luật nếu làm sai quy định này [13]. Nghe cứng, nhưng mục đích là để cả hai bên biết rõ ai làm gì cho ai.
Phần luật trong bài chỉ là giải thích chung. Trường hợp của bạn có thể khác, nên hỏi luật sư hoặc CPA trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.
Ảnh: chụp trang trec.texas.gov
Trong hợp đồng đại diện có những gì?
Theo TREC, cơ quan quản lý nghề địa ốc của Texas, hợp đồng phải ghi rõ sáu thứ: dịch vụ realtor sẽ làm, ngày kết thúc, hợp đồng độc quyền hay không, realtor có đại diện bạn hay không, mức hoa hồng và cách tính ra mức đó, cùng một câu in rõ rằng hoa hồng không do luật định và thương lượng được [13].
Với hợp đồng chỉ xem nhà, thời hạn tối đa là 14 ngày và phải không độc quyền [13]. Đây là điểm nên nhớ, vì không ai muốn bị trói vào một tờ giấy dài hạn chỉ để xem vài căn.
Mức hoa hồng phải nêu cụ thể: một số tiền nhất định, một mức cố định, một tỷ lệ phần trăm, hoặc tiền theo giờ. Không được ghi kiểu khoảng giá hay để ngỏ [14].
Có một chốt quan trọng nữa. Realtor của bạn không được nhận từ bất kỳ nguồn nào nhiều hơn mức đã ghi trong hợp đồng với bạn, kể cả khi người bán tự nguyện thưởng thêm [14]. Nếu muốn nhận khoản thưởng đó, hai bên phải sửa hợp đồng và bạn phải đồng ý rõ ràng.
Hoa hồng realtor ở Houston hiện nay
Khảo sát của Clever Real Estate công bố tháng Mười 2026 ghi hoa hồng niêm yết trung bình ở Houston là 2.75%, và giá thường rơi vào khoảng 1.00% đến 4.00% [9].
Với căn giá trung vị $305,000 ở Houston, tổng phí realtor tính ra khoảng $17,100 [9]. Con số này là kết quả khảo sát, không phải bảng giá áp cho mọi văn phòng, nên mỗi nhà mỗi khác.
Phần của realtor người mua thì không có con số chung, vì nó nằm trong hợp đồng đại diện bạn ký. Đó là lý do câu hỏi đầu tiên khi gặp một realtor không phải "phí bao nhiêu", mà là "phí này gồm những việc gì".
Người bán có thể trả hoa hồng cho realtor người mua không?
Được, và vẫn hợp pháp. Chỉ khác là khoản đó không còn được rao trong MLS, mà hai bên đưa vào hợp đồng mua bán [5]. Người bán có thể đồng ý góp một phần hoặc toàn bộ, và đây là phần được thương lượng trong giao dịch [11].
Theo hướng dẫn tháng Bảy 2026 của Texas REALTORS, khoản người bán góp cho broker của người mua nằm ở mục 12B(1) của hợp đồng mua bán lại [11]. Nếu hai bên dùng mẫu cũ hơn thì khoản đó có thể nằm ở mục 12A(1)(b) [14]. Nếu dùng hợp đồng đại diện dài hạn của Texas REALTORS thì mục 7B nói rõ bạn có thể phải trả phần còn thiếu khi người bán không trả [14].
Ví dụ cho dễ hình dung. Hợp đồng ghi phí $10,000, người bán đồng ý góp $7,000, thì bạn còn $3,000 theo hợp đồng [11]. Khoản chênh này thường không tự động cộng vào tiền vay hay thành credit closing cost, nên hỏi lender trước khi đặt cọc [11].
Cũng đừng mặc định người bán sẽ trả, chỉ vì giá rao cao hay vì lần mua trước họ có trả [11]. Đây là chuyện thương lượng từng căn, và nên hỏi trước khi viết offer.
Bảy câu nên hỏi trước khi ký hợp đồng đại diện
- Phí này gồm những dịch vụ nào, và dịch vụ nào tính thêm?
- Phí tính theo cách nào, khi nào realtor được hưởng?
- Nếu người bán trả thiếu thì phần còn lại do ai trả?
- Hợp đồng kéo dài bao lâu, muốn dừng sớm thì làm sao?
- Hợp đồng độc quyền hay không độc quyền?
- Phạm vi hợp đồng gồm những khu nào và loại nhà nào?
- Khoản hoa hồng sẽ được ghi ở đâu trong hợp đồng mua bán?
Bạn nên đọc cả bốn phần cùng lúc: dịch vụ, mức phí, thời hạn và điều kiện chấm dứt [11]. Thiếu một phần là dễ hiểu sai về sau.
Một chuyện nhỏ nhưng hay bị bỏ qua: hợp đồng ghi phạm vi cả Quận Harris sẽ khác hẳn hợp đồng chỉ ghi vài khu quanh chỗ bạn muốn mua. Hãy đọc dòng đó trước khi ký.
Nếu bạn đang tìm hiểu bước đầu, bài mua nhà lần đầu ở Houston có tám bước từ tiền down payment tới ngày ký. Còn khoản thuế hằng năm sau khi mua thì bài thuế nhà Texas cách tính giải thích từng bước.
Nhà ở Houston như một ví dụ
Đội mình cũng làm đúng kiểu hợp đồng này. Đội do Ken Ho dẫn đầu cùng Kylie Ho, đã giúp hơn 200 gia đình mua và bán nhà ở Houston [15], làm nghề gần 6 năm [15], và có 108 đánh giá trên Google với điểm trung bình 5.0 trên 5 sao [15]. Khách xem được các đánh giá đó ở trang testimonials trước khi quyết định.
Đây chỉ là một ví dụ để bạn biết cách kiểm tra một realtor: xem số gia đình đã giúp, số năm làm nghề, và đọc đánh giá thật. Ba thứ đó kiểm được, còn lời hứa thì không.
Muốn xem nhà đang bán quanh Houston thì vào nhà đang bán, còn cần hỏi trước khi ký hợp đồng đại diện thì nhắn cho đội mình.
Câu hỏi thường gặp
Hoa hồng realtor người mua ở Texas là bao nhiêu?
Không có mức cố định do luật. Ở Houston, khảo sát tháng Mười 2026 ghi hoa hồng niêm yết trung bình 2.75%, dao động từ 1.00% đến 4.00%, còn phần của realtor người mua thì do bạn thương lượng trong hợp đồng đại diện [9].
Có bắt buộc ký hợp đồng mới được xem nhà không?
Với nhà ở thì có. Từ ngày 1 tháng Giêng 2026, luật Texas buộc có văn bản trước khi xem nhà hoặc trước khi đưa offer [13]. Nếu chỉ ghé open house do chính văn phòng đang niêm yết mở thì không cần ký [13].
Nếu người bán không trả hoa hồng thì sao?
Bạn trả phần còn thiếu theo hợp đồng đại diện. Ví dụ hợp đồng ghi $10,000 mà người bán chỉ góp $7,000 thì bạn còn $3,000, nên tính khoản này vào tiền mặt cần có trước khi đi xem nhà [11].
Hợp đồng chỉ cho xem nhà khác gì hợp đồng đại diện?
Hợp đồng chỉ xem nhà không biến realtor thành người đại diện của bạn, phải không độc quyền, và thời hạn tối đa 14 ngày [13]. Hợp đồng đại diện thì realtor có nghĩa vụ với bạn, và thời hạn do hai bên thỏa thuận.
Có được đưa phí realtor vào khoản vay không?
Đừng mặc định là được. Khoản chênh thường không tự cộng vào tiền vay hay thành credit closing cost [11], nên hỏi lender và hỏi realtor trước khi viết offer. Câu trả lời tùy hồ sơ vay của bạn.