Bước một. Biết mình có bao nhiêu tiền thật**

Đừng bắt đầu bằng việc xem nhà, hãy bắt đầu bằng tài khoản ngân hàng và điểm tín dụng.

Nhiều người vẫn nghĩ phải có 20% mới mua được nhà [17]. Với vay FHA thì không cần: FHA cho phép mức down payment thấp nhất 3.5% nếu điểm tín dụng từ 580 trở lên [15]. Điểm từ 500 đến 579 thì mức down payment thường là 10% [17].

Nhưng 580 là mức sàn của FHA, không phải lời hứa [15]. Ngân hàng tư nhân mới là bên cho vay và duyệt hồ sơ, còn FHA đứng ra bảo hiểm khoản vay đó [16]. Với người có điểm tín dụng tốt và tiền down payment 10 đến 15%, vay FHA thường đắt hơn vay thường [16], nên nhờ loan officer tính cả hai kiểu.

Tiền down payment được phép là quà tặng từ gia đình, miễn có giấy tờ rõ ràng [17]. Vay FHA luôn kèm bảo hiểm vay: phí trả trước 1.75% số tiền vay và khoản hằng năm khoảng 0.55% [17], nên tiền hàng tháng cao hơn con số trên quảng cáo.

**Bước hai. Xin pre-approval trước khi đi xem nhà**

Pre-approval là lá thư của ngân hàng cho biết bạn vay được bao nhiêu, và có lá thư đó thì người bán tin bạn hơn.

Đừng đợi thấy căn nhà vừa ý mới đi xin. Ở Houston, nhà đẹp đúng giá có thể có nhiều người hỏi mua: nhà loại hot đi pending trong khoảng 17 ngày, còn tính trung bình thì 49 ngày [14].

**Bước ba. Chọn khu theo chỗ làm, trường và chợ**

Khoảng cách quan trọng hơn bạn tưởng. Trước khi đặt cọc, thử lái từ chỗ làm về khu nhà đó một lần vào giờ tan tầm.

Bài [khu người Việt ở Houston sống ở đâu](/blog/khu-nguoi-viet-o-houston-song-o-dau/) có bản đồ các vùng quen thuộc, từ Bellaire, Alief đến Sugar Land, Katy và Pearland.

**Bước bốn. Đi xem nhà, đừng chỉ nhìn bếp**

Nền móng, mái, cửa sổ và dấu nước dâng trên tường là bốn thứ nên xem trước khi khen bếp đẹp.

Houston mưa lớn thường xuyên, nên cứ hỏi chủ nhà chuyện ngập, không phải chuyện tế nhị. Hỏi căn nhà có nằm trong vùng ngập không và hóa đơn bảo hiểm lụt mỗi năm bao nhiêu. Bảo hiểm nhà thường không trả cho nước dâng từ ngoài vào, nên nhiều căn phải mua thêm bảo hiểm lụt [26].

**Bước năm. Đặt cọc và đọc kỹ hợp đồng**

Tiền đặt cọc (earnest money) giữ căn nhà lại cho bạn trong lúc hai bên kiểm tra giấy tờ, và khoản này khác với tiền down payment trả cho ngân hàng. Đừng chuyển tiền cho ai qua tin nhắn, chỉ chuyển theo hướng dẫn bằng văn bản của công ty escrow.

Trong hợp đồng có một khoảng thời gian để bạn rút lui nếu kiểm tra nhà ra vấn đề. Để trôi mất mốc đó là mất luôn tiền đặt cọc.

**Bước sáu. Inspection và appraisal**

Người kiểm tra nhà độc lập sẽ tìm mối, dột, dây điện cũ, móng nứt, nên bạn nên có mặt lúc họ kiểm tra. Appraisal là việc ngân hàng tự định giá căn nhà, và nếu giá định thấp hơn giá mua thì hai bên phải thương lượng lại.

**Bước bảy. Bảo hiểm và tờ Closing Disclosure**

Ngân hàng phải gửi tờ Closing Disclosure cho bạn ba ngày làm việc trước ngày ký [24], và tờ đó ghi luôn khoản bảo hiểm vay nếu bạn đặt dưới 20% giá nhà [24]. Đọc từng khoản phí trong đó, và hỏi ngay nếu thấy khoản nào lạ.

**Bước tám. Nhận nhà và nộp homestead exemption**

Nhận chìa khóa chưa phải là hết. Ở Texas, bạn nên nộp đơn homestead exemption cho căn nhà mình ở, nộp cho appraisal district của quận và hạn chung là trước mùng một tháng Năm [19].

Khu học khu phải miễn $140,000 trên giá trị nhà ở chính của bạn [19]. Khoản miễn này chỉ tính cho thuế học khu, không phải miễn hết mọi loại thuế nhà. Ví dụ nhà định giá $300,000 thì phần thuế học khu tính như căn nhà $160,000 [19].

Chủ nhà từ 65 tuổi hoặc khuyết tật được thêm $60,000 nữa trên phần thuế học khu [19]. Các đơn vị thu thuế địa phương có thể cho thêm mức miễn tối đa 20% giá trị nhà [19]. Riêng quận nào thu thuế chống lụt thì phải cho thêm $3,000 [19].

Thuế nhà ở Texas do địa phương thu, không có thuế tài sản của tiểu bang [19]. Mỗi quận tính một kiểu, nên hỏi CPA hoặc người làm thuế trước khi lên kế hoạch chi tiêu cho cả năm.

## Chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu

TSAHC là tổ chức phi lợi nhuận do Cơ quan lập pháp bang Texas lập ra, yêu cầu điểm tín dụng từ 620 và phải đáp ứng giới hạn thu nhập [5]. Hồ sơ nộp qua ngân hàng tham gia chương trình, và bạn phải học xong khóa học mua nhà trước ngày ký [5].

Sở Gia cư và Phát triển Cộng đồng thành phố Houston có ngân quỹ hơn $100 triệu mỗi năm cho nhiều chương trình nhà ở [2]. Chương trình hỗ trợ người mua của thành phố cho tối đa $75,000, nhưng trang chương trình ghi rõ họ đang không nhận hồ sơ mới vì đã hết quỹ [4]. Thư pre-approval của chương trình thành phố có giá trị ba tháng và không gia hạn, nên ai đã có thư thì xem lại ngày hết hạn [4].

Quận Harris cũng có chương trình tiền down payment riêng, nhưng hiện chỉ nhận người bị ảnh hưởng bão Beryl và Derecho [6]. Điều kiện tham khảo: công dân hoặc thường trú nhân, điểm tín dụng từ 580, bỏ ra tối thiểu $1,000, tài sản lỏng không quá $30,000 [6]. Nhà phải nằm trong vùng chưa sáp nhập của quận, thuộc census tract đủ điều kiện và không nằm trong vùng nguy cơ lụt [6]. Giá nhà mua qua chương trình bị giới hạn ở $285,000 cho nhà cũ và $296,000 cho nhà mới [6].

![Trung tâm Houston lúc hoàng hôn, ảnh trên trang Sở Gia cư và Phát triển Cộng đồng thành phố Houston.](img/screenshot-2.jpg)

## Chi phí closing: khoản nhiều người quên

Nếu đặt dưới 20% giá nhà thì bạn còn phải trả bảo hiểm vay, và phí closing thường rơi vào khoảng 2% đến 5% giá nhà [26]. Con số đó tuỳ giá nhà và khoản vay, nên tính dư một chút [26]. Tiền down payment và tiền đặt cọc là hai khoản khác nhau, đừng cộng lẫn.

## SSN, thẻ xanh và giấy tờ vay

Chương trình tiền down payment của quận Harris yêu cầu người đứng đơn là công dân hoặc thường trú nhân, thường gọi là thẻ xanh [6]. Nếu bạn chưa có số Social Security mà chỉ có ITIN, vẫn có khoản vay dành cho hồ sơ ITIN, thường cần down payment từ 10% trở lên [27]. Nhưng FHA thì bắt buộc mọi người vay phải có số Social Security [27], và hồ sơ ITIN thường cần hai năm khai thuế cùng sao kê ngân hàng.

## Những lỗi người mua lần đầu hay mắc

- Chỉ tính tiền vay mà quên thuế nhà, bảo hiểm và phí HOA.
- Đặt cọc trước khi đọc kỹ điều kiện rút lui trong hợp đồng.
- Bỏ qua khóa học mua nhà của chương trình hỗ trợ, rồi mất suất.
- Không hỏi hóa đơn bảo hiểm lụt của căn nhà trước khi đặt cọc.

Thuế nhà tính thế nào thì bài [thuế nhà Texas cách tính](/blog/thue-nha-texas-cach-tinh/) có ví dụ từng bước. Còn khoản thuế cộng thêm ở nhiều khu mới được giải thích trong bài [MUD là gì ở Houston](/blog/mud-tax-la-gi-o-houston/).

Mình thấy lỗi cuối là lỗi đắt nhất ở Houston, vì bảo hiểm lụt của hai căn cạnh nhau có thể khác nhau rất nhiều.

## Câu hỏi thường gặp

**Mua nhà lần đầu ở Houston cần bao nhiêu tiền?**

Với vay FHA, mức down payment thấp nhất là 3.5% khi điểm tín dụng từ 580 trở lên [15]. Cộng thêm phí closing, thuế và bảo hiểm trả trước, nên nhờ loan officer tính giúp.

**Không có 20% tiền down payment có mua được không?**

Có thể, tùy lender và giấy tờ. Trong tài khóa 2025, hơn 83% hồ sơ vay FHA để mua nhà là của người mua lần đầu [17], và mức thấp nhất cho nhóm này là 3.5% khi điểm tín dụng từ 580 [17].

**Làm nail, thu nhập tiền mặt thì vay được không?**

Có thể, tùy lender và giấy tờ chứng minh thu nhập. Bài [vay mua nhà khi tự kinh doanh](/blog/vay-mua-nha-tu-kinh-doanh/) đi vào chi tiết từng loại giấy tờ.

**Chỉ có ITIN, không có SSN thì sao?

Question

Bước một. Biết mình có bao nhiêu tiền thật**

Đừng bắt đầu bằng việc xem nhà, hãy bắt đầu bằng tài khoản ngân hàng và điểm tín dụng.

Nhiều người vẫn nghĩ phải có 20% mới mua được nhà [17]. Với vay FHA thì không cần: FHA cho phép mức down payment thấp nhất 3.5% nếu điểm tín dụng từ 580 trở lên [15]. Điểm từ 500 đến 579 thì mức down payment thường là 10% [17].

Nhưng 580 là mức sàn của FHA, không phải lời hứa [15]. Ngân hàng tư nhân mới là bên cho vay và duyệt hồ sơ, còn FHA đứng ra bảo hiểm khoản vay đó [16]. Với người có điểm tín dụng tốt và tiền down payment 10 đến 15%, vay FHA thường đắt hơn vay thường [16], nên nhờ loan officer tính cả hai kiểu.

Tiền down payment được phép là quà tặng từ gia đình, miễn có giấy tờ rõ ràng [17]. Vay FHA luôn kèm bảo hiểm vay: phí trả trước 1.75% số tiền vay và khoản hằng năm khoảng 0.55% [17], nên tiền hàng tháng cao hơn con số trên quảng cáo.

**Bước hai. Xin pre-approval trước khi đi xem nhà**

Pre-approval là lá thư của ngân hàng cho biết bạn vay được bao nhiêu, và có lá thư đó thì người bán tin bạn hơn.

Đừng đợi thấy căn nhà vừa ý mới đi xin. Ở Houston, nhà đẹp đúng giá có thể có nhiều người hỏi mua: nhà loại hot đi pending trong khoảng 17 ngày, còn tính trung bình thì 49 ngày [14].

**Bước ba. Chọn khu theo chỗ làm, trường và chợ**

Khoảng cách quan trọng hơn bạn tưởng. Trước khi đặt cọc, thử lái từ chỗ làm về khu nhà đó một lần vào giờ tan tầm.

Bài [khu người Việt ở Houston sống ở đâu](/blog/khu-nguoi-viet-o-houston-song-o-dau/) có bản đồ các vùng quen thuộc, từ Bellaire, Alief đến Sugar Land, Katy và Pearland.

**Bước bốn. Đi xem nhà, đừng chỉ nhìn bếp**

Nền móng, mái, cửa sổ và dấu nước dâng trên tường là bốn thứ nên xem trước khi khen bếp đẹp.

Houston mưa lớn thường xuyên, nên cứ hỏi chủ nhà chuyện ngập, không phải chuyện tế nhị. Hỏi căn nhà có nằm trong vùng ngập không và hóa đơn bảo hiểm lụt mỗi năm bao nhiêu. Bảo hiểm nhà thường không trả cho nước dâng từ ngoài vào, nên nhiều căn phải mua thêm bảo hiểm lụt [26].

**Bước năm. Đặt cọc và đọc kỹ hợp đồng**

Tiền đặt cọc (earnest money) giữ căn nhà lại cho bạn trong lúc hai bên kiểm tra giấy tờ, và khoản này khác với tiền down payment trả cho ngân hàng. Đừng chuyển tiền cho ai qua tin nhắn, chỉ chuyển theo hướng dẫn bằng văn bản của công ty escrow.

Trong hợp đồng có một khoảng thời gian để bạn rút lui nếu kiểm tra nhà ra vấn đề. Để trôi mất mốc đó là mất luôn tiền đặt cọc.

**Bước sáu. Inspection và appraisal**

Người kiểm tra nhà độc lập sẽ tìm mối, dột, dây điện cũ, móng nứt, nên bạn nên có mặt lúc họ kiểm tra. Appraisal là việc ngân hàng tự định giá căn nhà, và nếu giá định thấp hơn giá mua thì hai bên phải thương lượng lại.

**Bước bảy. Bảo hiểm và tờ Closing Disclosure**

Ngân hàng phải gửi tờ Closing Disclosure cho bạn ba ngày làm việc trước ngày ký [24], và tờ đó ghi luôn khoản bảo hiểm vay nếu bạn đặt dưới 20% giá nhà [24]. Đọc từng khoản phí trong đó, và hỏi ngay nếu thấy khoản nào lạ.

**Bước tám. Nhận nhà và nộp homestead exemption**

Nhận chìa khóa chưa phải là hết. Ở Texas, bạn nên nộp đơn homestead exemption cho căn nhà mình ở, nộp cho appraisal district của quận và hạn chung là trước mùng một tháng Năm [19].

Khu học khu phải miễn $140,000 trên giá trị nhà ở chính của bạn [19]. Khoản miễn này chỉ tính cho thuế học khu, không phải miễn hết mọi loại thuế nhà. Ví dụ nhà định giá $300,000 thì phần thuế học khu tính như căn nhà $160,000 [19].

Chủ nhà từ 65 tuổi hoặc khuyết tật được thêm $60,000 nữa trên phần thuế học khu [19]. Các đơn vị thu thuế địa phương có thể cho thêm mức miễn tối đa 20% giá trị nhà [19]. Riêng quận nào thu thuế chống lụt thì phải cho thêm $3,000 [19].

Thuế nhà ở Texas do địa phương thu, không có thuế tài sản của tiểu bang [19]. Mỗi quận tính một kiểu, nên hỏi CPA hoặc người làm thuế trước khi lên kế hoạch chi tiêu cho cả năm.

## Chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu

TSAHC là tổ chức phi lợi nhuận do Cơ quan lập pháp bang Texas lập ra, yêu cầu điểm tín dụng từ 620 và phải đáp ứng giới hạn thu nhập [5]. Hồ sơ nộp qua ngân hàng tham gia chương trình, và bạn phải học xong khóa học mua nhà trước ngày ký [5].

Sở Gia cư và Phát triển Cộng đồng thành phố Houston có ngân quỹ hơn $100 triệu mỗi năm cho nhiều chương trình nhà ở [2]. Chương trình hỗ trợ người mua của thành phố cho tối đa $75,000, nhưng trang chương trình ghi rõ họ đang không nhận hồ sơ mới vì đã hết quỹ [4]. Thư pre-approval của chương trình thành phố có giá trị ba tháng và không gia hạn, nên ai đã có thư thì xem lại ngày hết hạn [4].

Quận Harris cũng có chương trình tiền down payment riêng, nhưng hiện chỉ nhận người bị ảnh hưởng bão Beryl và Derecho [6]. Điều kiện tham khảo: công dân hoặc thường trú nhân, điểm tín dụng từ 580, bỏ ra tối thiểu $1,000, tài sản lỏng không quá $30,000 [6]. Nhà phải nằm trong vùng chưa sáp nhập của quận, thuộc census tract đủ điều kiện và không nằm trong vùng nguy cơ lụt [6]. Giá nhà mua qua chương trình bị giới hạn ở $285,000 cho nhà cũ và $296,000 cho nhà mới [6].

![Trung tâm Houston lúc hoàng hôn, ảnh trên trang Sở Gia cư và Phát triển Cộng đồng thành phố Houston.](img/screenshot-2.jpg)

## Chi phí closing: khoản nhiều người quên

Nếu đặt dưới 20% giá nhà thì bạn còn phải trả bảo hiểm vay, và phí closing thường rơi vào khoảng 2% đến 5% giá nhà [26]. Con số đó tuỳ giá nhà và khoản vay, nên tính dư một chút [26]. Tiền down payment và tiền đặt cọc là hai khoản khác nhau, đừng cộng lẫn.

## SSN, thẻ xanh và giấy tờ vay

Chương trình tiền down payment của quận Harris yêu cầu người đứng đơn là công dân hoặc thường trú nhân, thường gọi là thẻ xanh [6]. Nếu bạn chưa có số Social Security mà chỉ có ITIN, vẫn có khoản vay dành cho hồ sơ ITIN, thường cần down payment từ 10% trở lên [27]. Nhưng FHA thì bắt buộc mọi người vay phải có số Social Security [27], và hồ sơ ITIN thường cần hai năm khai thuế cùng sao kê ngân hàng.

## Những lỗi người mua lần đầu hay mắc

- Chỉ tính tiền vay mà quên thuế nhà, bảo hiểm và phí HOA.
- Đặt cọc trước khi đọc kỹ điều kiện rút lui trong hợp đồng.
- Bỏ qua khóa học mua nhà của chương trình hỗ trợ, rồi mất suất.
- Không hỏi hóa đơn bảo hiểm lụt của căn nhà trước khi đặt cọc.

Thuế nhà tính thế nào thì bài [thuế nhà Texas cách tính](/blog/thue-nha-texas-cach-tinh/) có ví dụ từng bước. Còn khoản thuế cộng thêm ở nhiều khu mới được giải thích trong bài [MUD là gì ở Houston](/blog/mud-tax-la-gi-o-houston/).

Mình thấy lỗi cuối là lỗi đắt nhất ở Houston, vì bảo hiểm lụt của hai căn cạnh nhau có thể khác nhau rất nhiều.

## Câu hỏi thường gặp

**Mua nhà lần đầu ở Houston cần bao nhiêu tiền?**

Với vay FHA, mức down payment thấp nhất là 3.5% khi điểm tín dụng từ 580 trở lên [15]. Cộng thêm phí closing, thuế và bảo hiểm trả trước, nên nhờ loan officer tính giúp.

**Không có 20% tiền down payment có mua được không?**

Có thể, tùy lender và giấy tờ. Trong tài khóa 2025, hơn 83% hồ sơ vay FHA để mua nhà là của người mua lần đầu [17], và mức thấp nhất cho nhóm này là 3.5% khi điểm tín dụng từ 580 [17].

**Làm nail, thu nhập tiền mặt thì vay được không?**

Có thể, tùy lender và giấy tờ chứng minh thu nhập. Bài [vay mua nhà khi tự kinh doanh](/blog/vay-mua-nha-tu-kinh-doanh/) đi vào chi tiết từng loại giấy tờ.

**Chỉ có ITIN, không có SSN thì sao?

Accepted Answer

Vẫn có khoản vay dành cho hồ sơ ITIN với mức down payment thường từ 10% trở lên , nhưng FHA thì bắt buộc có số Social Security .

Mua nhà lần đầu ở Houston: 8 bước cho người Việt

Giá nhà Houston lúc này và chuyện lãi suất

Tám bước mua nhà lần đầu ở Houston

Chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu

Chi phí closing: khoản nhiều người quên

SSN, thẻ xanh và giấy tờ vay

Những lỗi người mua lần đầu hay mắc

Câu hỏi thường gặp

Bạn đang tính mua hay bán nhà ở Houston?