Nhà ở Houston
Bạn làm nail, mở tiệm, hay tự đứng tên kinh doanh và nhận tiền mặt mỗi ngày? Vay mua nhà tự kinh doanh ở Houston vẫn có đường đi, chỉ là ngân hàng đọc hồ sơ của bạn theo cách khác. Không có chuyện chắc chắn duyệt, mọi thứ còn tuỳ hồ sơ và tuỳ lender.
Điều khác biệt lớn không nằm ở số tiền bạn đếm được mỗi tối, mà ở con số đã khai với Sở Thuế Vụ Liên Bang (IRS). Khoản vay tính theo con số trên giấy tờ, không tính theo con số bạn nhớ trong đầu.
Bài này đi qua bốn phần: ngân hàng tính thu nhập thế nào, vì sao khai thuế thấp làm khoản vay nhỏ đi, ba chương trình vay bạn sẽ gặp, và bộ giấy tờ nên gom trước khi đi xem nhà. Cuối bài có phần miễn thuế nhà ở và câu hỏi thường gặp.
Ngân hàng tính thu nhập của người tự kinh doanh ra sao
Fannie Mae coi bạn là người tự kinh doanh khi bạn sở hữu từ 25% một doanh nghiệp [14]. Ai đứng tên tiệm nail hay công ty nhỏ trong nhà đều nằm trong nhóm này, kể cả khi tiệm chỉ có vài người làm.
Với hồ sơ chuẩn, lender lấy lịch sử tự kinh doanh hai năm, đọc cả tờ khai cá nhân lẫn tờ khai doanh nghiệp, rồi tự tính lại thu nhập theo mẫu phân tích dòng tiền [14]. Họ không lấy số bạn nói, họ lấy số chứng minh được.
Người mới làm chủ dưới hai năm vẫn có thể được xét, miễn tờ khai gần nhất thể hiện đủ 12 tháng thu nhập tự kinh doanh [14]. Điều kiện thêm là bạn phải chứng minh từng có thu nhập ở mức tương đương trong cùng ngành nghề, hoặc trong công việc có trách nhiệm tương tự trước đó.
Một điểm dễ bỏ qua: hồ sơ vay dựa trên phần lợi nhuận ròng mà tờ khai thể hiện, chứ không dựa trên con số doanh thu bạn đọc cho lender nghe [11][14]. Nên tiệm đông khách mà chi phí cũng lớn thì khoản vay vẫn nhỏ.
Vì sao khai thuế thấp lại làm khoản vay nhỏ đi
Luật thuế Mỹ cho bạn trừ nhiều khoản chi phí kinh doanh trước khi ra lợi nhuận ròng, và chính phần lợi nhuận ròng đó mới đi vào Form 1040 [11]. Với lender, đó cũng là thu nhập của bạn.
IRS yêu cầu bạn khai thuế khi lãi ròng từ tự kinh doanh từ $400 trở lên [11]. Con số $400 thấp đến mức gần như ai có thu nhập cũng phải khai, kể cả người làm 1099 theo buổi [11].
Nghề nail là ví dụ rõ. Phần lớn thợ nail làm công ăn lương theo giờ, còn chủ tiệm thì nhận tiền mặt, tip và doanh thu mỗi ngày. Khoản tiền đó chỉ vào hồ sơ vay khi nó đã đi qua tờ khai thuế hoặc sao kê ngân hàng.
Lender dựa vào tờ khai thuế hoặc sao kê tài khoản, nên tiền mặt không khai thuế và cũng không gửi vào ngân hàng sẽ không được tính vào khoản vay [5][11]. Bài này không hướng dẫn khai thấp. Khai đúng thu nhập là nghĩa vụ của bạn, và hồ sơ vay cũng chỉ đứng trên con số đã khai đúng.
Cách chuẩn bị dễ nhất là giữ sổ sách rõ từ đầu năm, tách tài khoản tiệm khỏi tài khoản gia đình, và để dành hóa đơn chi phí. Làm vậy thì sang năm bạn có sẵn giấy tờ, không phải chạy ngược.
Vay mua nhà tự kinh doanh: ba chương trình bạn sẽ gặp
Một là vay conventional theo hồ sơ thuế. Lender lấy thu nhập ròng trên tờ khai hai năm, nên mọi khoản giảm trừ đều kéo con số xuống [14]. Đường này thường có lãi thấp hơn bank statement, nên đáng thử trước [6].
Hai là bank statement loan. Chương trình này dùng 12 đến 24 tháng sao kê ngân hàng thay cho tờ khai thuế [5]. Lender xem tiền gửi vào và dòng tiền, thường áp một tỷ lệ chi phí kinh doanh, rồi ước tính thu nhập dùng để tính khoản vay [5][9].
Đổi lại thì đắt hơn. Mức chênh thường thấy là lãi cao hơn 1% đến 3%, tiền down 10% đến 20%, và DTI có thể lên tới 50% [6]. DTI là tỷ lệ tổng tiền trả nợ mỗi tháng trên thu nhập mỗi tháng, và con số này quyết định bạn vay được bao nhiêu.
Phần lớn chương trình bank statement cũng đòi ít nhất hai năm hành nghề trong cùng ngành [6][9]. Nếu bạn mới mở tiệm được một năm, chương trình này thường không mở cửa.
Bản thân khoản vay là non-QM, nên không có các giới hạn mà khoản vay qualified phải theo. Ví dụ qualified không cho kỳ hạn quá 30 năm và có mức trần APR, còn non-QM thì linh hoạt hơn ở hai điểm đó [13]. Nếu hồ sơ thuế đủ, FHA cũng là một đường cho người mua lần đầu, và khoản FHA nằm trong nhóm qualified.
Mình lấy CrossCountry làm ví dụ để bạn thấy một lender mô tả chương trình này thế nào. Đây không phải gợi ý chọn lender nào, và bạn nên so ít nhất hai nơi.
Ba là nhóm lender chuyên hồ sơ khó. Mỗi nhà đặt chuẩn riêng. Có nơi nhận 720 FICO, cho vay tới 80% giá trị nhà, và tính chi phí mặc định 50% doanh thu [9]. Có nơi đòi down 20% đến 30% và giới hạn DTI quanh 43% [7]. Tỷ lệ vay trên giá nhà cũng thường chỉ ở mức 75% đến 80%, nên tiền down thực tế cao hơn vay conventional [7].
Mỗi hồ sơ một khác, nên phần quyết định vẫn là buổi nói chuyện với một loan officer có giấy phép, không phải bài viết này.
Bạn so hai báo giá cùng lúc, cùng số tiền down, cùng ngày chốt. Chênh lệch thật nằm ở APR và phí, không nằm ở con số lãi suất in trên tờ rơi.
Bộ giấy tờ nên gom trước khi đi xem nhà
- Tờ khai thuế cá nhân hai năm, kèm Schedule C nếu bạn là sole proprietor [11]
- Sao kê 12 đến 24 tháng của tài khoản cá nhân và tài khoản tiệm [5]
- Báo cáo lãi lỗ từ đầu năm tới nay, do bạn hoặc người làm sổ sách lập
- Thư xác nhận của CPA hoặc công ty giữ sổ, nhất là khi chi phí tiệm thấp hơn mức mặc định [9]
- Giấy phép hành nghề nail, giấy đăng ký LLC, hợp đồng thuê mặt bằng
- Bản giải trình ngắn về cách bạn nhận tiền: tiền mặt, Zelle, thẻ, hay chuyển khoản
Mục cuối quan trọng hơn vẻ ngoài của nó. Lender đọc sao kê để tìm dòng tiền đều, nên tài khoản nhận tiền mặt lẫn lộn với chi tiêu gia đình thường khó đọc hơn một tài khoản riêng cho tiệm.
Giá nhà Houston và khoản trả mỗi tháng
Tháng 9/2026, mức giá trung vị của nhà một gia đình ở vùng Houston đứng ở $325,000, và toàn vùng có 40,192 căn đang bán [15]. Người mua có nhiều lựa chọn hơn năm ngoái, nhưng cũng trả lãi cao hơn.
Với 20% tiền down, người mua căn có giá trung vị trả khoản gốc lãi khoảng $1,705.41 mỗi tháng [15]. Con số đó tính trên giá nhà, chưa tính thuế, bảo hiểm và HOA.
Lãi suất 30 năm bình quân tháng 9/2026 là 6.86% [15]. Tuần đầu tháng 10 là 7.28%, tuần thứ hai là 7.40% [15]. Lãi lên thì khoản trả hàng tháng lên theo, và ngân sách mua nhà của bạn hẹp lại.
Trang cập nhật thị trường nhà ở hàng tháng của HAR lúc nào cũng đăng báo cáo tháng gần nhất, còn số liệu trong bài là bản tháng 9/2026 [15]. Nếu chưa rõ nên tìm nhà ở khu nào, đọc bài người Việt ở Houston sống ở khu nào trước, rồi mới chọn trường và chợ.
Mua xong rồi: xin miễn thuế nhà ở Texas
Texas Comptroller cho mức miễn thuế trường học $140,000 trên căn nhà mình ở, áp cho chủ nhà đủ điều kiện [12]. Ví dụ nhà được định giá $300,000 thì tiền thuế trường học chỉ tính trên $160,000 [12].
Bạn phải nộp đơn thì mới có, và hạn chung là trước ngày mùng một tháng năm [12]. Đơn vị thu thuế địa phương có thể cộng thêm mức miễn tới 20% giá trị nhà [12].
Phần này là chuyện thuế, nên hỏi CPA cho trường hợp của bạn. Nộp đơn đúng hạn thì khoản thuế năm sau có thể nhẹ hơn, nhưng quyết định cuối cùng thuộc về appraisal district [12].
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập tiền mặt có vay mua nhà được không?
Có, miễn là khoản tiền đó có trong hồ sơ. Lender dựa vào tờ khai thuế hoặc sao kê, nên tiền mặt không khai báo và không gửi ngân hàng sẽ không được tính. Mỗi lender xét một kiểu, nên đây là chỗ cần hỏi loan officer về trường hợp cụ thể của bạn.
Mới làm chủ một năm thì sao?
Vay conventional vẫn xét được nếu tờ khai gần nhất có đủ 12 tháng thu nhập tự kinh doanh và bạn chứng minh được từng có thu nhập tương đương trong cùng ngành nghề trước đó [14]. Còn bank statement thì phần lớn chương trình đòi hai năm hành nghề trong cùng ngành, tức khoảng 24 tháng [9]. Đừng giả định một năm là đủ, hỏi trước cho chắc.
Bank statement loan có đắt hơn vay thường không?
Có. Lãi thường cao hơn 1% đến 3%, tiền down 10% đến 20%, và DTI có thể lên tới 50% [6]. Có lender còn đòi down 20% đến 30% [7].
Nên chọn chương trình nào trước?
Nếu hồ sơ thuế đủ, conventional thường rẻ hơn vì lãi bank statement cao hơn 1% đến 3% và tiền down cũng 10% đến 20% [6]. Nếu tờ khai hai năm không đủ, hỏi loan officer về bank statement trước khi bỏ kế hoạch mua nhà.
Mua xong có cách nào giảm tiền nhà không?
Có, nộp đơn homestead exemption để được mức miễn $140,000 cho thuế trường học [12]. Hỏi CPA trước khi nộp để chắc bạn đủ điều kiện.
Khi đã có con số thu nhập mà lender chấp nhận, bước tiếp theo là tìm nhà trong ngân sách đó. Bạn xem nhà đang bán ở Houston và vùng quanh để lọc theo giá, trường và thời gian đi làm.
Nếu chưa có lender hoặc muốn hỏi trước khi nộp hồ sơ, bạn liên hệ với tụi mình để được nối với loan officer. Hỏi trước vẫn hơn là phát hiện thiếu giấy tờ sau khi đã đặt cọc.
Nếu tiền down còn mỏng, đọc thêm bài nhà mới xây Houston: builder đang tặng gì để biết cách đọc gói hỗ trợ closing cost trước khi ký.