Nhà ở Houston
Báo cáo thị trường nhà Houston tháng Mười vừa được Hiệp hội Realtor Houston (HAR) công bố, và con số đầu tiên khiến mình dừng lại là doanh số. Cả vùng chỉ bán được 6,348 căn nhà biệt lập trong tháng, giảm 14.9% so với 7,458 căn cùng kỳ năm ngoái [1]. Đây là tháng Mười ít giao dịch nhất trong mười năm qua [1].
Phía sau con số đó là một thị trường có nhiều nhà để chọn hơn, lãi suất vay vẫn neo cao, và người mua không còn vội. Dưới đây là những gì báo cáo nói, kèm cách đọc để bạn biết nên làm gì tiếp theo.
Thị trường nhà Houston tháng Mười: năm con số chính
HAR tính chung cho cả vùng Houston, gồm trung tâm và các hạt xung quanh, nên đây là bức tranh lớn chứ không phải chuyện của riêng một khu.
- Doanh số nhà biệt lập: 6,348 căn, giảm 14.9% so với 7,458 căn cùng kỳ năm ngoái [1].
- Giá trung vị: $320,000, giảm 3.0%, mức thấp nhất kể từ tháng 1/2024 [1].
- Giá trung bình: $421,100, gần như không đổi so với năm ngoái [1].
- Nhà đang rao bán: 40,253 căn, tăng 6.8% [1].
- Tồn kho: 5.5 tháng cung ứng, mức cao nhất kể từ năm 2012 [1].
Tính cả nhà phố, condo và các loại tài sản khác, toàn vùng bán được 7,485 tài sản trong tháng Mười, giảm 15.1%, với tổng giá trị $3.06 tỷ [1].
Giá nhà: trung vị xuống, trung bình gần như đứng yên
Giá trung bình $421,100 gần như không nhúc nhích so với năm ngoái [1]. Giá trung vị thì xuống $320,000, tức một nửa số nhà bán được dưới mức này và một nửa trên [1].
Hai con số này khác nhau vì cách tính. Trung bình cộng dễ bị kéo lên bởi vài căn giá cao, còn trung vị chỉ nói về căn nằm ở giữa. Khi trung vị giảm mà trung bình đứng yên, thường là nhóm nhà giá thấp đang bán chạy hơn, hoặc hàng cao cấp đang chậm lại.
Tháng Mười/2024, giá trung vị từng ở mức $335,000 [1]. Năm nay thấp hơn, nên nếu bạn đang giữ nhà và tự định giá theo trí nhớ, hãy xem lại giá bán thật của những căn gần đó trong vài tháng gần đây.
Ảnh: Ed Uthman / Wikimedia Commons, giấy phép CC BY
Vì sao doanh số giảm: lãi suất vay vẫn neo cao
Lãi suất vay trung bình trong tháng Mười là 7.33%, cao hơn 108 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vẫn thấp hơn mức 7.62% của tháng Mười/2023 [1].
Với căn nhà giá trung vị, người mua trả khoảng $1,760.28 mỗi tháng cho gốc và lãi, nhiều hơn $134.79 so với một năm trước [1].
Sang đầu tháng Mười Một, lãi suất cố định 30 năm theo Freddie Mac là 7.18%, giảm từ 7.24% tuần trước đó, nhưng vẫn cao hơn 6.22% cùng kỳ năm ngoái [10].
Chủ tịch HAR, bà Theresa Hill, nói người tiêu dùng đang theo dõi sát nền kinh tế và ngân sách gia đình, nên việc một số người mua cần thêm thời gian trước khi quyết định là điều dễ hiểu [1].
Theo Greater Houston Partnership, tính đến cuối tháng Chín, toàn vùng đã đóng 66,930 căn nhà biệt lập từ đầu năm, giảm khoảng 0.8% so với cùng kỳ, và lãi suất 30 năm đã vượt 7% vào cuối tháng Chín lần đầu sau gần hai năm [8].
Tồn kho hơn năm tháng cung ứng nghĩa là gì
5.5 tháng cung ứng là con số đáng chú ý trong báo cáo [1]. Nó có nghĩa: nếu nhà tiếp tục bán với tốc độ như tháng Mười, phải hơn năm tháng mới hết số nhà đang rao.
Theo HAR, đây là mức cao nhất kể từ năm 2012 [1]. Để so sánh, toàn nước Mỹ đang ở mức 4.8 tháng theo Hiệp hội Realtor Quốc gia [1].
Toàn Texas, tồn kho quý ba là 5.5 tháng, và Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản Texas cho rằng bốn đến năm tháng là vùng cân bằng giữa cung và cầu [11].
Giá trung vị toàn Texas trong quý ba là $333,628, giảm 0.4% so với cùng kỳ năm ngoái [11]. Doanh số toàn bang giảm 2.4%, và vùng Houston nằm trong nhóm có doanh số thấp hơn [11].
Nói cách khác, Houston đang có nhiều nhà hơn người mua, và mức tồn kho đã về vùng cân bằng theo định nghĩa của giới nghiên cứu, chỉ là nghiêng về phía người mua.
Nhà phố và condo yếu hơn nhà biệt lập
Phân khúc này bán được 336 căn trong tháng Mười, giảm 23.5% so với 439 căn cùng kỳ năm ngoái [1]. Giá trung bình tăng 5.8% lên $263,413, còn giá trung vị giảm 3.7% xuống $197,500 [1]. Tồn kho tăng từ 8.2 tháng lên 9.4 tháng, thời gian bán trung bình 65 ngày [1].
Nếu bạn đang bán nhà phố hoặc condo, con số 9.4 tháng cung ứng là điểm cần biết [1]. Người mua có nhiều thời gian so sánh, nên giá chào và tình trạng nhà quan trọng hơn lời mời thương lượng.
Người mua nên chuẩn bị gì
Thời gian bán trung bình của nhà biệt lập là 59 ngày, không đổi so với năm ngoái [1]. Nhà chờ bán, tức đã có hợp đồng nhưng chưa đóng, là 6,445 căn, giảm 17.6% [1].
Nghĩa là giao dịch đang chậm lại ở cả hai đầu: ít người mở hợp đồng mới, và người đang tìm nhà có thời gian xem kỹ hơn.
Vài việc mình thấy đáng làm lúc này:
- Xin pre-approval trước, để biết ngân sách thật theo mức lãi suất hôm nay.
- Xem nhiều nhà trong cùng khu, vì chênh lệch giá giữa các căn cùng khu thường lớn hơn chênh lệch giữa các tháng.
- Đọc kỹ hóa đơn thuế nhà và phí HOA, MUD của căn bạn thích, vì đó là tiền trả hằng tháng chứ không chỉ tiền mua.
- Dùng thời gian này để thương lượng, nhất là với nhà đã nằm trên thị trường lâu.
Muốn xem nhà đang bán trong vùng thì danh sách nhà ở đây được cập nhật liên tục. Nếu bạn cần người đi xem cùng, nhắn mình ở đây.
Cách đọc số liệu tháng Chín mình đã giải thích trong bài tháng Chín. Còn lãi suất từng tuần thì có trong bài lãi suất tháng Mười Một.
Người bán nên nhìn vào đâu
Số nhà đang rao tăng 6.8% so với năm ngoái, tức đối thủ của bạn nhiều hơn [1]. Trong khi đó doanh số mười tháng đầu năm 2026 vẫn trong khoảng 2% so với cùng kỳ năm ngoái, nên thị trường không sập, chỉ chậm lại [1].
Tổng doanh số mười hai tháng qua là 87,433 căn, vẫn cao hơn 85,685 căn của năm 2019 [1]. Con số đó cho thấy nhu cầu ở Houston vẫn còn, chỉ là người mua kỹ hơn.
Ba việc thường tạo khác biệt:
- Giá chào sát giá bán thật của nhà tương đương trong sáu mươi ngày gần nhất.
- Ảnh và mô tả rõ ràng, chụp ban ngày, dọn nhà trước khi chụp.
- Sẵn sàng gia hạn thời gian đóng hoặc chia sẻ một phần chi phí, tùy hoàn cảnh.
Về thuế và giấy tờ, mỗi trường hợp một khác, nên hỏi CPA hoặc luật sư trước khi quyết.
Câu hỏi thường gặp
Thị trường nhà Houston tháng Mười giảm vì đâu?
Doanh số nhà biệt lập giảm 14.9% so với cùng kỳ, trong khi lãi suất vay trung bình tháng Mười là 7.33% [1]. Người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn phải quyết nhanh.
Giá trung vị $320,000 nghĩa là gì?
Đó là mức giá ở giữa: một nửa số nhà bán trong tháng thấp hơn, một nửa cao hơn [1]. Con số này không phải giá của mọi căn nhà ở Houston.
Bao nhiêu tháng cung ứng thì gọi là cân bằng?
Theo Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản Texas, bốn đến năm tháng là vùng cân bằng [11]. Vùng Houston đang ở 5.5 tháng [1].
Nhà phố và condo có dễ bán không?
Khó hơn nhà biệt lập trong tháng Mười: chỉ 336 căn bán được, giảm 23.5%, và tồn kho lên 9.4 tháng [1].
Có nên chờ lãi suất xuống rồi mới mua?
Mình không dự đoán lãi suất. Freddie Mac ghi nhận lãi suất cố định 30 năm là 7.18% trong tuần đầu tháng Mười Một [10]. Cách an toàn là tính ngân sách theo mức hiện tại và hỏi lender xem có lựa chọn nào phù hợp.