Nhà ở Houston
Bán nhà ở Houston lời vài chục nghìn đô, bạn có phải đóng thuế không? Câu trả lời ngắn là: tiểu bang Texas không đánh thuế lãi vốn, còn liên bang thì có. Tin hay là phần lớn người bán nhà chính không phải trả đồng thuế liên bang nào.
Bài này nói rõ chuyện thuế bán nhà ở Houston: điều kiện để được miễn, cách tính tiền lời, khoản nào được trừ vào giá gốc, mẫu khai thuế, và tiền thuế nhà chia theo ngày ở closing. Bạn đọc xong sẽ biết mình cần chuẩn bị giấy tờ gì trước khi ký bán.
Mình không phải CPA, nên đừng lấy bài này thay cho lời khuyên thuế. Mọi con số đều có nguồn ở cuối bài. Trường hợp cụ thể của bạn thì nên hỏi CPA hoặc luật sư thuế trước khi quyết định.
Thuế bán nhà ở Houston gồm mấy khoản
Ở Texas, bạn không đóng thuế thu nhập cá nhân và cũng không có thuế lãi vốn của tiểu bang [13]. Nghĩa là nếu có thuế, đó là thuế liên bang.
Thuế liên bang chia hai loại theo thời gian bạn giữ nhà. Giữ một năm hoặc ít hơn là lãi ngắn hạn, đánh như thu nhập thường, cao nhất 37% [13]. Giữ trên một năm là lãi dài hạn, có ba mức 0%, 15% và 20% [13].
Còn một khoản nữa dễ bị lộn vào đây: thuế nhà hằng năm của quận. Khoản đó không phải thuế lãi vốn, nhưng nó cũng xuất hiện trên bảng closing khi bạn bán, mình nói ở phần cuối.
Điều kiện để không phải đóng thuế lãi vốn
Đây là quy định của IRS về việc loại trừ tiền lời khi bán nhà chính. Mức miễn trừ tối đa là $250,000 cho người khai thuế độc thân [1]. Vợ chồng khai chung thì con số này là $500,000 [1].
Có hai điều kiện chính. Bạn phải sở hữu nhà ít nhất 24 tháng trong năm năm trước ngày bán, và ở trong nhà đó cũng ít nhất 24 tháng trong cùng khoảng thời gian đó [5]. Hai giai đoạn này không cần trùng nhau, miễn cả hai đều nằm trong năm năm tính tới ngày bán [5].
Thêm một điều dễ quên: nếu trong hai năm trước bạn đã dùng quyền miễn trừ này cho một căn nhà khác thì chưa đủ điều kiện [5]. Quyền này dùng lại được mỗi hai năm một lần, nên bán rồi mua căn khác vẫn tính tiếp được [13].
Không đủ hai năm vẫn có thể được miễn một phần, tùy lý do bán [10]. Phần này mỗi trường hợp mỗi khác, nên nhờ CPA tính trước khi bạn hứa gì với người mua.
Cách tính tiền lời, thử với một căn ở Pearland
Tiền lời bằng giá bán trừ giá mua đã điều chỉnh, trừ các chi phí bán hợp lệ [10]. Giá mua đã điều chỉnh gồm giá mua ban đầu, cộng chi phí nâng cấp hợp lệ và vài khoản điều chỉnh khác [10].
Ví dụ cho dễ hình dung. Bạn mua nhà $150,000, bỏ thêm $50,000 sửa lớn, tốn $20,000 phí bán, rồi bán được $360,000 [10]. Tiền lời khi đó là $140,000, tính trước khi áp mức miễn trừ [10]. Con số này nằm dưới mức miễn trừ $250,000 của người khai độc thân [1], nên nhiều trường hợp bán nhà ở Houston không phải đóng thuế liên bang.
Phía chi phí bán cũng được trừ. Bán $500,000 mà phí bán $30,000 thì giá tính thuế chỉ còn $470,000 [8]. Phí bán ở đây gồm hoa hồng môi giới, phí quảng cáo và chi phí pháp lý [8]. Bạn muốn xem phần hoa hồng trước khi tính, bài hoa hồng realtor khi mua nhà giải thích rõ ai trả khoản nào.
Khoản nào cộng vào giá gốc, khoản nào không
Chỉ những chi phí nâng cấp hợp lệ mới cộng vào giá gốc, nên hóa đơn phải giữ lại [10]. Giữ đủ giấy tờ giá mua, hóa đơn sửa nhà và chi phí bán, vì IRS có thể hỏi lại [8].
Người bán ở Houston hay gặp cảnh này: sửa nhà mấy chục nghìn, tới lúc bán không có hóa đơn nào để cộng vào giá gốc. Khi đó bạn bị tính thuế trên phần lời cao hơn thực tế.
Nếu bạn chưa rõ thuế nhà hằng năm tính thế nào, bài thuế nhà Texas cách tính có ví dụ theo giá trị nhà.
Nhà cho thuê hoặc có khấu hao thì khác
Nếu bạn được phép lấy khấu hao vì cho thuê nhà hoặc dùng nhà làm văn phòng, phần khấu hao được phép hoặc đã lấy từ sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 không được miễn [9]. Phần kinh doanh hoặc cho thuê nằm ngoài nhà ở chính thì phải khai riêng trên Form 4797; nếu phần đó nằm trong nhà ở chính như văn phòng tại gia thì không cần khai riêng [9].
Hoán đổi 1031 là chuyện của nhà đầu tư, dùng để hoãn thuế khi đổi bất động sản đầu tư, không áp cho căn nhà mình đang ở [13]. Nhiều người nghe nói tới 1031 rồi tưởng bán nhà ở cũng làm được, không phải vậy [13].
Khi nào phải khai việc bán nhà
Nếu bên title gửi cho bạn mẫu 1099-S, bạn phải khai việc bán nhà trên tờ khai thuế dù tiền lời được miễn [1]. Trường hợp không loại trừ hết được tiền lời thì cũng phải khai phần còn chịu thuế [5].
Chỗ khai là Schedule D và Form 8949 khi bạn quyết toán thuế năm đó [5]. Khai đúng còn giúp bạn có giấy tờ đối chiếu nếu IRS hỏi lại sau này.
Tiền thuế nhà chia theo ngày ở closing
Thuế nhà Texas trả sau, nên hóa đơn bạn đóng vào tháng Giêng là thuế của năm trước [14]. Vì vậy khi bán giữa năm, tiền thuế được chia theo số ngày mỗi bên giữ nhà [14]. Người bán chịu từ đầu năm tới ngày trước closing, người mua chịu từ ngày closing tới cuối năm [14].
Ví dụ căn $360,000 có thuế nhà $8,400 một năm, closing giữa tháng Bảy, thì phần người bán khoảng $4,487 [14]. Nếu closing trước tháng Mười, title thường lấy số thuế năm trước để chia, rồi chia lại khi có hóa đơn thật [14].
Khoản này không phải thuế lãi vốn, nhưng nó hiện ngay trên bảng closing nên rất dễ bị lộn. Bạn cứ hỏi title company con số đó lấy từ đâu, họ giải thích được.
Nếu bạn đang tính bán nhà ở Katy, Sugar Land hay Pearland và muốn biết giá quanh khu mình trước khi quyết định, xem trang bán nhà hoặc liên hệ để được xem giá thực tế.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà lời $100,000 ở Houston có phải đóng thuế không?
Nếu đó là nhà chính và bạn đủ điều kiện, phần lời này nằm dưới mức miễn trừ $250,000 của người khai độc thân [1]. Điều kiện là sở hữu và ở đủ 24 tháng trong năm năm trước khi bán [5].
Ở chưa đủ hai năm thì sao?
Vẫn có thể được miễn một phần, tùy trường hợp [10]. Nên hỏi CPA trước khi tính con số cuối cùng.
Nhà cho thuê có được miễn thuế lãi vốn không?
Phần lãi tương ứng với khấu hao đã lấy hoặc được phép lấy thì không được miễn [9]. Phần còn lại có thể được miễn nếu bạn đủ điều kiện nhà chính.
Cần giữ giấy tờ gì trước khi bán?
Giá mua, hóa đơn sửa nhà và chi phí bán, vì đó là căn cứ tính tiền lời [8].
Thuế nhà năm nay ai trả khi closing giữa năm?
Chia theo ngày, người bán trả phần từ đầu năm tới ngày trước closing, phần còn lại tính cho người mua [14].