Nhà ở Houston
Nếu bạn đang tìm nhà ở Houston, có một tờ giấy bạn sẽ ký trước cả khi bước vào căn nhà đầu tiên. Đó là hợp đồng buyer agent Texas, tức giấy thỏa thuận giữa bạn và môi giới đứng ra đại diện cho người mua.
Trước đây nhiều người chỉ bắt tay rồi đi xem nhà. Từ năm 2026 thì khác, vì luật tiểu bang bắt buộc phải có văn bản [6]. Bài này nói rõ bạn đang ký cái gì, thời hạn bao lâu, phí tính thế nào, và chỗ nào bạn còn thương lượng được trước khi đặt bút.
Hợp đồng buyer agent Texas là gì và vì sao có
Kỳ họp lập pháp khóa 89 của Texas thông qua dự luật về đại diện người mua [3]. Dự luật đó là SB 1968, hiệu lực từ 1/1/2026, thêm mục 1101.563 vào Bộ luật Nghề nghiệp Texas [6].
Nội dung rất gọn. Muốn xem nhà dân cư thì phải có văn bản ký trước [3]. Quy định MLS cũng không có ngoại lệ cho nhà nhỏ hay nhà lớn [10]. Mục đích là để cả hai bên biết rõ mình nợ nhau cái gì [3].
Trước đó, quy định này chỉ là chính sách của hiệp hội địa ốc. Giờ nó là luật tiểu bang, và Ủy ban Địa ốc Texas có quyền xử lý giấy phép hành nghề nếu agent làm sai [6].
Ký trước khi xem nhà, kể cả ở nhà đang mở cửa
Có một tình huống rất hay xảy ra ở Houston: bạn tự lướt thấy căn nhà, ghé xem nhà mở cửa, rồi mới nhắn agent nhờ viết offer. Luật vẫn bắt ký thỏa thuận trước khi agent đưa offer, dù bạn chưa nhờ họ xem căn nào [6].
Nhà mở cửa có hai trường hợp khác nhau. Nếu agent đang trực là người của công ty đang bán căn nhà đó, họ đang đại diện người bán và không cần ký thỏa thuận đại diện với bạn [3]. Nếu agent trực thuộc công ty khác, họ phải đưa bạn mẫu thông báo về dịch vụ môi giới và ký thỏa thuận trước khi bạn bắt đầu xem nhà [3].
Bạn từ chối ký thì họ không được cho bạn vào xem nhà [3]. Nghe khó chịu, nhưng đó là cách luật viết.
Thỏa thuận chỉ để xem nhà: ngắn hạn, không độc quyền
Luật cũng mở một cửa hẹp cho người chưa muốn cam kết. Đó là thỏa thuận không đại diện, chỉ để mở cửa cho bạn xem nhà [3].
Loại giấy này không được độc quyền và không được dài quá 14 ngày kể từ ngày ký [3]. Trong thời gian đó agent không được cho ý kiến về căn nhà, không tư vấn, không thương lượng giúp bạn. Họ chỉ được nói kích thước, giá và điều khoản của căn nhà [3].
Muốn nhờ họ viết offer hay thương lượng thì phải có thỏa thuận mới [6]. Đừng để giấy xem nhà tự động biến thành giấy đại diện.
Mẫu ngắn TXR 1507 của Texas REALTORS gộp cả hai lựa chọn vào một tờ, và có ô trống để ghi mức phí cố định [11].
Ảnh: Ken Lund / Wikimedia Commons, giấy phép CC BY-SA
Những gì phải có trong hợp đồng
Luật liệt kê sáu thứ bắt buộc phải ghi [3]:
- Những dịch vụ agent sẽ làm cho bạn.
- Ngày kết thúc thỏa thuận.
- Thỏa thuận độc quyền hay không độc quyền.
- Agent có đại diện cho bạn hay chỉ mở cửa cho xem.
- Số tiền hoặc tỷ lệ phí, và cách xác định số đó.
- Một câu in rõ rằng phí môi giới không do luật đặt ra và hoàn toàn thương lượng được [3].
Về con số phí, quy định của MLS chặt hơn: mức phí phải là một con số hoặc tỷ lệ cụ thể, không ghi kiểu khoảng này tới khoảng kia [10]. Nó cũng không được đổi tùy theo ai là người trả [10].
Cái hay bị bỏ trống nhất là ô phí. Một tờ giấy thiếu con số thì không cứu được ai.
Phí buyer agent: ai trả, và bạn thương lượng gì
Phí môi giới không do luật ấn định và hoàn toàn thương lượng được [3]. Câu này có trong cả hợp đồng mua bán nhà của Texas [6].
Trong mẫu dài TXR 1501 của Texas REALTORS, mục 7B ghi rõ: nếu người bán từ chối trả phí hoặc không trả, người mua có thể phải tự trả [9]. Đây là chỗ nhiều người mua Việt ở Houston giật mình lúc ký giấy tổng kết, nên hỏi trước cho rõ.
Builder đôi khi trả thêm cho agent mua. Việc đó được, miễn là agent nói rõ số tiền và có bạn đồng ý [10]. Bạn không phải trả khoản thưởng đó [10].
Theo chính sách MLS 8.13, agent mua không được nhận nhiều hơn mức ghi trong hợp đồng, trừ khi hai bên sửa hợp đồng và bạn đồng ý [10]. Họ cũng không được tự ý nhận thêm tiền từ người bán mà không nói với bạn [10].
Độc quyền hay không, và chuyện đổi agent
Hợp đồng độc quyền nghĩa là bạn chỉ làm việc với một công ty, còn dạng chỉ xem nhà thì bắt buộc không độc quyền và tối đa 14 ngày [7]. Không độc quyền thì bạn vẫn đi xem nhà với agent khác được [7].
Thời hạn do hai bên tự ghi, có thể ngắn chỉ một ngày hoặc dài vài tháng [11]. Phần lớn hợp đồng ở Texas chạy ba tới sáu tháng, và con số đó thương lượng được [7]. Nếu bạn chưa chắc mình muốn gắn bó lâu, đề nghị thời hạn ngắn hơn.
Chuyện agent nghỉ việc hoặc nhảy sang công ty khác cũng có luật riêng. Người đại diện bạn vẫn là công ty cũ, không phải agent [9]. Bạn có quyền xin công ty đó giải phóng khỏi hợp đồng [9]. Hãy hỏi câu này trước khi ký, đừng đợi tới lúc phát sinh.
Trước khi ký, hỏi agent mấy câu này
Bốn câu hỏi mình hay khuyên khách hỏi trước khi đặt bút:
- Thời hạn hợp đồng bao lâu, và có rút ngắn được không.
- Phạm vi khu vực ghi trong hợp đồng là những đâu.
- Mức phí là bao nhiêu, tính theo tỷ lệ hay khoản cố định.
- Nếu người bán không trả phí thì mình phải trả bao nhiêu.
Bối cảnh thị trường Houston lúc này cũng đáng biết. Trong quý ba năm 2026, lượng nhà bán xong ở khu Houston giảm so với cùng kỳ, còn tồn kho toàn bang ở mức 5.5 tháng [12]. Nhà nhiều hơn nghĩa là bạn có thời gian đọc kỹ tờ giấy trước khi ký.
Nếu bạn muốn ai đó giải thích từng dòng trong hợp đồng bằng tiếng Việt, Nhà ở Houston (The Unparalleled Team) đã giúp hơn 200 gia đình mua và bán nhà ở Houston [8]. Đội làm nghề địa ốc ở Houston gần 6 năm, có 108 đánh giá trên Google với điểm 5.0 trên 5 sao [8]. Bạn nhắn mình ở đây khi cần hỏi trước khi ký.
Muốn đọc thêm về phí và hoa hồng, xem bài hoa hồng realtor khi mua nhà. Nếu đây là lần đầu mua nhà, bài mua nhà lần đầu ở Houston đi từng bước từ vay tới closing.
Câu hỏi thường gặp
Có bắt buộc ký hợp đồng với buyer agent ở Texas không?
Có, nếu bạn muốn dùng buyer agent để xem nhà dân cư hoặc nhờ họ đưa offer. Luật có hiệu lực từ 1/1/2026 [3]. Ở nhà mở cửa, nếu agent trực thuộc công ty người bán thì không cần ký, còn agent công ty khác thì phải ký trước khi bạn xem nhà [3].
Ký thỏa thuận chỉ để xem nhà thì dài bao lâu?
Không quá 14 ngày kể từ ngày ký, và loại giấy này không được độc quyền [3].
Phí buyer agent có cố định không?
Không. Phí không do luật đặt ra và thương lượng được, nhưng phải ghi một con số hoặc tỷ lệ cụ thể trong hợp đồng [3]. Mẫu ngắn TXR 1507 có ô ghi phí cố định, có thể là $0 nếu hai bên đồng ý [11].
Nếu người bán không trả phí cho agent mua thì sao?
Theo mẫu hợp đồng dài của Texas REALTORS, người mua có thể phải tự trả khoản đó [9]. Hỏi rõ trước khi ký để không bị bất ngờ lúc closing.
Muốn đổi agent giữa chừng thì làm sao?
Bạn xin công ty môi giới giải phóng khỏi hợp đồng [9]. Đọc kỹ điều khoản thời hạn và điều kiện chấm dứt trước khi ký. Mọi câu hỏi về hợp đồng cụ thể nên hỏi luật sư hoặc CPA của bạn.